即使上海房?jī)r(jià)不再漲，年獲利30％并非難事

xiuxiu17

2007年上海房?jī)r(jià)的漲跌，已經(jīng)不僅僅是上海人關(guān)心的問(wèn)題，不說(shuō)是全國(guó)人民吧，也至少也是溫州人民關(guān)心的問(wèn)題。

先不去預(yù)測(cè)將來(lái)的事，回顧2006年的時(shí)候，我們突然發(fā)現(xiàn)，對(duì)上海這樣的城市，原來(lái)的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)已經(jīng)對(duì)我們的投資沒(méi)有多大的意義。

06年上海的房?jī)r(jià)跌了3％左右，我們應(yīng)該相信這個(gè)統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性。而我們以往關(guān)心的一些樓盤(pán)如綠城、仁恒等，在每次有新房源開(kāi)盤(pán)，都會(huì)有5％以上的漲幅，而且往往是排隊(duì)一搶而光。古北的房子，05年底還在1萬(wàn)6左右徘徊，現(xiàn)今已經(jīng)在2萬(wàn)2了，新天地的房子，05年底還有3－4萬(wàn)價(jià)格，而現(xiàn)在已經(jīng)牢牢站穩(wěn)在5－6萬(wàn)之間。

2006年的上海房產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了特例，按以往的統(tǒng)計(jì)，如果說(shuō)內(nèi)環(huán)在漲而外環(huán)在跌，那無(wú)法解釋三林、九亭的漲，如果說(shuō)各個(gè)板塊之間的漲幅各有不同，那如何解釋綠城在漲而東城其他房子跌、仁恒河濱城在漲而聯(lián)洋的某些房子在跌呢。一條路上，往往是最貴的樓盤(pán)要排隊(duì)買(mǎi)，而便宜的樓盤(pán)門(mén)可羅雀。這常把投資者搞得暈乎，把開(kāi)發(fā)商氣得吐血。

當(dāng)我們?cè)噲D將前幾年投資獲利的樓盤(pán)在二手房市場(chǎng)上拋掉的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)經(jīng)常處于有價(jià)無(wú)市的局面，有些是嫌房型買(mǎi)得大了，如綠城，有的是嫌房型買(mǎi)小了，如仁恒河濱花園，有的是嫌樓層買(mǎi)低了，如世茂濱江，有的是嫌樓層買(mǎi)高了，如中遠(yuǎn)兩灣。

總之，上海樓市上的錢(qián)不像05年前那么好賺了。回顧一下中國(guó)的股票市場(chǎng)，91年剛興起的時(shí)候，連著好多年，只要買(mǎi)進(jìn)就能賺，那年頭所有的股評(píng)家都是多余的。同樣，前幾年投資者賺的錢(qián)中間，也很少有房產(chǎn)專(zhuān)家的功勞。如今真需要他們的時(shí)候，他們也講不出多少有用的話來(lái)了，連個(gè)能做真實(shí)參考的數(shù)據(jù)都拿不出來(lái)。

如果我們換一種統(tǒng)計(jì)方法，按房屋總價(jià)進(jìn)行劃分，會(huì)發(fā)現(xiàn)，在06年下半年開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)中，總價(jià)200萬(wàn)以上的樓盤(pán)漲了10.56％，而100萬(wàn)以下的樓盤(pán)只上漲了4％。半年10.56％只是平均值，其中年度漲幅超過(guò)30％的還真不少。（詳細(xì)數(shù)據(jù)可參閱《都市住宅》2007年2月）

按總價(jià)劃分的意義在哪里？其實(shí)就是按照買(mǎi)房者需求的不同區(qū)分了市場(chǎng)，上海是中國(guó)第一個(gè)走入成熟化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特征就是市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分。以前有錢(qián)沒(méi)錢(qián)都瞎買(mǎi)一氣，現(xiàn)在什么人買(mǎi)什么房都開(kāi)始有了明顯的區(qū)別。為什么同一條路上的樓盤(pán)貴的好賣(mài)，那是因?yàn)樗麄冡槍?duì)的是完全不同的客戶(hù)！為什么二手房會(huì)有價(jià)無(wú)市，那是因?yàn)檫@個(gè)樓盤(pán)吸引的客戶(hù)承受不了你的總價(jià)！

上海的房產(chǎn)在2007年要如同前些年一樣普漲，這是不太可能了，因?yàn)槭袌?chǎng)的主力段已經(jīng)是到了購(gòu)房者的極限價(jià)格，即便有漲幅也是在對(duì)投資人無(wú)意義的微幅范圍。在這樣的一個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行投資，與以前相比，失去的是隨意買(mǎi)隨意漲的輕松感，得到的卻是更大的盈利空間。在以往再好的年頭，一個(gè)樓盤(pán)化個(gè)三四年時(shí)間漲個(gè)四五倍仍屬于不敢想像的，而這在05年以后卻逐漸顯露端倪。

這樣的市場(chǎng)需要更高的投資技巧。（作者：羅淵）

[ 本帖最后由 阿呆 于 2007-2-27 08:56 編輯 ]