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標題: 即使上海房價不再漲，年獲利30％并非難事 [打印本頁]
作者: xiuxiu17 時間: 2007-2-27 08:41
標題: 即使上海房價不再漲，年獲利30％并非難事
2007年上海房價的漲跌，已經不僅僅是上海人關心的問題，不說是全國人民吧，也至少也是溫州人民關心的問題。
先不去預測將來的事，回顧2006年的時候，我們突然發(fā)現(xiàn)，對上海這樣的城市，原來的房價統(tǒng)計已經對我們的投資沒有多大的意義。
06年上海的房價跌了3％左右，我們應該相信這個統(tǒng)計的準確性。而我們以往關心的一些樓盤如綠城、仁恒等，在每次有新房源開盤，都會有5％以上的漲幅，而且往往是排隊一搶而光。古北的房子，05年底還在1萬6左右徘徊，現(xiàn)今已經在2萬2了，新天地的房子，05年底還有3－4萬價格，而現(xiàn)在已經牢牢站穩(wěn)在5－6萬之間。
2006年的上海房產市場充滿了特例，按以往的統(tǒng)計，如果說內環(huán)在漲而外環(huán)在跌，那無法解釋三林、九亭的漲，如果說各個板塊之間的漲幅各有不同，那如何解釋綠城在漲而東城其他房子跌、仁恒河濱城在漲而聯(lián)洋的某些房子在跌呢。一條路上，往往是最貴的樓盤要排隊買，而便宜的樓盤門可羅雀。這常把投資者搞得暈乎，把開發(fā)商氣得吐血。
當我們試圖將前幾年投資獲利的樓盤在二手房市場上拋掉的時候，會發(fā)現(xiàn)經常處于有價無市的局面，有些是嫌房型買得大了，如綠城，有的是嫌房型買小了，如仁恒河濱花園，有的是嫌樓層買低了，如世茂濱江，有的是嫌樓層買高了，如中遠兩灣。
總之，上海樓市上的錢不像05年前那么好賺了。回顧一下中國的股票市場，91年剛興起的時候，連著好多年，只要買進就能賺，那年頭所有的股評家都是多余的。同樣，前幾年投資者賺的錢中間，也很少有房產專家的功勞。如今真需要他們的時候，他們也講不出多少有用的話來了，連個能做真實參考的數(shù)據都拿不出來。
如果我們換一種統(tǒng)計方法，按房屋總價進行劃分，會發(fā)現(xiàn)，在06年下半年開盤的新盤中，總價200萬以上的樓盤漲了10.56％，而100萬以下的樓盤只上漲了4％。半年10.56％只是平均值，其中年度漲幅超過30％的還真不少。（詳細數(shù)據可參閱《都市住宅》2007年2月）
按總價劃分的意義在哪里？其實就是按照買房者需求的不同區(qū)分了市場，上海是中國第一個走入成熟化的房地產市場，特征就是市場開始細分。以前有錢沒錢都瞎買一氣，現(xiàn)在什么人買什么房都開始有了明顯的區(qū)別。為什么同一條路上的樓盤貴的好賣，那是因為他們針對的是完全不同的客戶！為什么二手房會有價無市，那是因為這個樓盤吸引的客戶承受不了你的總價！
上海的房產在2007年要如同前些年一樣普漲，這是不太可能了，因為市場的主力段已經是到了購房者的極限價格，即便有漲幅也是在對投資人無意義的微幅范圍。在這樣的一個市場進行投資，與以前相比，失去的是隨意買隨意漲的輕松感，得到的卻是更大的盈利空間。在以往再好的年頭，一個樓盤化個三四年時間漲個四五倍仍屬于不敢想像的，而這在05年以后卻逐漸顯露端倪。
這樣的市場需要更高的投資技巧。（作者：羅淵）
[ 本帖最后由 阿呆 于 2007-2-27 08:56 編輯 ]
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